Покупаем жилье на вторичном рынке. Этапы сделки.

Вы решили купить квартиру. Кстати, это первый шаг на пути к сделке. А сколько их всего? Помните детскую игру- «ходилку»? Кидаешь кубик и двигаешь фишку. Попадешь на счастливую клетку - можешь сразу перескочить на несколько шагов вперед. На несчастливую - придется отступать назад или пропускать ход. Сделка с недвижимостью похожа на такую игру. Только ее исход во многом зависит от того, какие решения мы примем в самом начале.

Шаг первый - решение о покупке (продаже).

Вам нужно честно ответить себе на вопрос: вы точно решили продать свою квартиру и купить другую? Вы готовы к тому, что магазины будут рядом другие, остановка в ином месте и с другими автобусами, поликлиника и участковый врач сменятся, ребенку нужно будет привыкать к новому детскому саду (школе), с соседями придется знакомиться и налаживать отношения. И вместо лоджии, например, появится балкон, и сквера перед окном не будет? Вы готовы взять ипотечный кредит и расплачиваться по нему лет пять-десять?

А) Вы четко решили, какая квартира вас действительно устроит (месторасположение, этаж, планировка, цена). Но даже если найденный вариант не соответствует всем требованиям (балкон вместо лоджии, этаж не 3-й, а 7-й), вы готовы пойти на компромисс.

Б) Вы не готовы. Да, жена давит: нужна квартира побольше; да, вроде надо разъехаться с родителями; да, внуки родились, шумно стало, но… Но вполне можно еще потерпеть. А главное, это желание жены, родителей, детей, а не ваше.

Второй - кто будет этим заниматься?

А) Вы сами. Тогда вам нужно лично проштудировать весь цикл статей в «Полезной площади» на эту тему, заодно посоветоваться с интернетом, на всякий случай обратиться к юристу, а в случае ипотечной сделки - в банк (и, возможно, к ипотечному брокеру). Как вариант - окончить курсы риэлторов.

Б) Профессионалы. В случае продажи можно вообще обойтись минимумом нервных затрат. Достаточно заключить договор с агентством недвижимости и, если риэлтор вызывает доверие, отдать ему ключи: пусть сам показывает, сам торгуется, сам оформляет документы и стоит в очередях. Ваше дело - получить в итоге оговоренную сумму.

Если дело касается покупки, то личное участие в процессе отменить невозможно: вы же должны посмотреть на дом, на подъезд, на квартиру, на вид из окна, на соседей, ощутить ауру жилья, наконец. Но подбор вариантов, оформление документов и стояние в очередях - опять-таки прерогатива агента. К тому же профессиональный агент все равно будет держать вас в курсе дела, объяснять, что и почему происходит, чтобы душа у вас была абсолютно спокойна.
 

Третий - как найти того самого профессионала?

Если коротко - нет лучшего источника информации, чем сарафанное радио. Когда у меня одна подруга с помощью риэлтора Л. купила квартиру и хвалится, другая с ее же помощью купила квартиру и не нарадуется, к кому я, скорее всего, обращусь? Правильно, к риэлтору Л. А знакомая семейная пара обращалась к агенту М. Так они до сих пор сердятся. Так что агент М и ее агентство на мои деньги могут не рассчитывать.

Нет знакомых, удачно совершивших сделки? Тогда на помощь приходят интернет, телефон и собственные наблюдения.

Понятно, что человек, впервые занявшийся куплей или продажей квартиры, не знает, к кому обращаться, что спрашивать, какие документы готовить для первого раза, нужно ли будет платить за консультации и хватит ли у него денег на оплату услуг риэлтора вообще.

На самом деле визит к риэлтору немногим отличается от визита к врачу, например. А организация работы любого офиса строится примерно по одному принципу.

• 1) В первый раз необязательно брать с собой все-все документы и крупную сумму денег. Вы же пришли оглядеться и проконсультироваться. За это деньги с потенциального клиента не берут.
• 2) Войдя в офис, обращаемся к секретарю. Не нашли его - к первому попавшемуся на глаза сотруднику. Заодно это покажет уровень общей доброжелательности компании.
• 3) Скорее всего, вас направят к дежурному агенту или к менеджеру. Они и дадут вам предварительную консультацию, заодно ответят на все вопросы: сколько стоят их услуги, когда они оплачиваются, как строится работа, на что мы с нашими возможностями можем рассчитывать. Подобная консультация - это возможность агенту показать с лучшей стороны себя и компанию, завоевать расположение клиента. А клиенту - сделать собственные выводы.

А) У агентства есть рабочий сайт, на форумах о нем немало добрых отзывов. Существует агентство не первый год и по одному и тому же адресу. Сотрудники на телефонные звонки отвечают доброжелательно и толково. А при личном визите (он обязателен) возникшее доверие только укрепляется. Например, на стенах висят оригиналы учредительных документов (свидетельство о регистрации, устав, учредительный договор), аттестаты и сертификаты, свидетельства об участии в профессиональных общественных организациях, внятная информация для клиентов (кто директор, кто имеет право подписи на документах и т.п.). Хорошо, когда агентство состоит в рядах Нижегородской Гильдии Сертифицированных Риэлторов, то есть однозначно соответствует стандартам качества работы. При возникновении проблем можно обратиться туда с жалобой, и споры, по большей части, удается решить в досудебном порядке.

Б) Агент не приглашает в офис (еще встречаются фирмы-однодневки, у которых нет своего помещения или снята небольшая каморка на время принятия аванса), ответы цедит сквозь зубы, сыплет незнакомыми терминами, не дает изучить договор.

Выбрали своего агента и подписали с ним договор - тогда «клеточки» 4 и 5 в этой игре вы можете перепрыгнуть, а на остальных ваши усилия будут минимальны: посмотреть, одобрить, подписать, заплатить, въехать. Решили все взять в свои руки - тогда вся игра ваша!

Четвертый - сбор и проверка документов на квартиру

Получение полного комплекта необходимых документов может занять значительное количество времени. Кроме того, различные документы имеют разные сроки действия (к примеру, получаемый в ЖЭК пакет документов является действительным только на протяжении одного месяца).

Каждый продавец должен предоставить ОРИГИНАЛЫ следующих документов:

• 1) документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
• 2) Паспорта владельца, а также его супруги/супруга, если он состоит в браке. При этом обязательно наличие нотариально заверенного согласия второй половины владельца на продажу квартиры. Если брак был расторгнут – свидетельство о расторжении брака (о смерти супруга/супруги).
• 3) Справка для отчуждения, выданная в БТИ.
• 4) Если среди владельцев есть несовершеннолетние, нужно предъявить свидетельства об их рождении. А также разрешение органов опеки на отчуждение жилья.
• 5) Оригинал справки из ЖЭКа о прописанных в квартире жильцах. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• 6) Документы, подтверждающие, что квартира не находится в залоге или под любым другим запретом на отчуждение. Особенно это важно, если вы приобретаете жилье, находящееся под залогом в банке.
• 7) Если в квартире была сделана перепланировка, необходимы документы, подтверждающие ее законность.

Весь пакет документов на выбранный объект недвижимости необходимо проверить на комплектность, правильность заполнения, на соответствие действующим требованиям к оформлению документов на территории Нижегородской области.

Пятый - реклама объекта (если мы продаем квартиру) или подбор варианта покупки объекта.

В обоих случаях пригодятся базы данных в интернете и в специализированных изданиях. И, естественно, грамотная описание квартиры. Молодые люди отреагируют на близость к известным развлекательным центрам, семьи - на парки и школы рядом с домом, пенсионеры - на тишину и шаговую доступность магазинов.

Шестой - просмотр и показ квартиры

Здесь важно все: какова дорога к дому, как выглядит подъезд, сколько комнат, устраивает ли планировка, есть ли балкон или лоджия, заменены ли окна на стеклопакеты и пр. Обратите внимание, подтекает ли кран, в рабочем ли состоянии вентили, задвижки и т.д. Смотрите, трогайте, открывайте-закрывайте – не стесняйтесь, вам здесь предстоит жить.

И еще учтите, что, скорее всего, общаться вы будете не с самим продавцом (покупателем), а с его представителем - профессиональным риэлтором, чья задача - защищать денежные интересы своего клиента. Так что подготовьтесь к торгу.

Седьмой - оформление (составление) и подписание договора купли-продажи

Это один из наиболее ответственных шагов. После того как договор подписан, происходит передача части денег (закладка денег в банковскую ячейку), что является гарантией получения оплаты для продавца недвижимости.

Восьмой - регистрация договора сделки

Сделка по недвижимости, а соответственно и договор, подкрепляющий эту сделку, считаются недействительными до тех пор, пока они не зарегистрированы государством. Только после этой регистрации сделка получает юридическую силу.

Девятый - акт приема-передачи объекта

После того как все предыдущие этапы пройдены, остается последний шаг - непосредственная передача объекта от продавца покупателю. Когда сделка действительно закрыта? Когда соблюдены следующие условия:

• 1) квартира освобождена от вещей прежних владельцев,
• 2) новым хозяевам передан комплект ключей,
• 3) подписан акт приема-передачи недвижимости,
• 4) собраны документы, подтверждающие отсутствие задолженности в коммунальных службах и т.д.,
• 5) лицевые счета прежних хозяев закрыты,
• 6) прежние владельцы сняты с регистрационного учета.

Все: финиш! Кстати, в хороших агентствах недвижимости риэлтор получает вознаграждение только по достижении этого этапа.

P.S. На самом деле, шагов до финиша сделки может быть гораздо больше. Стоит только подключить ипотеку или войти в альтернативную сделку.

Как правильно зарегистрировать свои права на недвижимость

Квартиру выбрали, договор с продавцом подписали, аванс заплатили. Пора регистрировать в Росреестре переход права собственности на свое приобретение. Однако расслабляться на этом этапе рано.

Во-первых, тут-то и может выясниться, что документы на квартиру фальшивые. Мошенники и фотографии переклеивают, и листы в паспорт вставляют, и штампы подделывают, и свидетельства собственности на квартиру фальсифицируют. К счастью, именно в процессе государственной регистрации перехода права подобные сюрпризы всплывают на поверхность. И тогда в регистрации права собственности откажут

Во-вторых, регистратор может принять решение о приостановлении регистрации. Например, когда для регистрации представлены не все необходимые бумаги.

Будем считать, что обе стороны сделки - люди порядочные и добросовестные. Поэтому следующие сведения - для них.

 

Где регистрируют сделки  

Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет только управление Росреестра РФ. Никакой другой орган исполнительной власти не имеет полномочий на проведение данной процедуры.

 

Зачем нужна государственная регистрация  

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

 

Законные основания регистрации

Основным законом, регулирующим порядок регистрации, является Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) от 21 июля 1997 г., который вступил в силу 31 января 1998 г. С 1 марта 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Положения о регистрации также содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ), Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. и других нормативно-правовых актах.

 

Порядок государственной регистрации  

• 1) Для госрегистрации необходимо подать пакет документов и заявление. Если документы на регистрацию передают через представителя, то необходима нотариально удостоверенная доверенность. К заявлению прилагают документы, являющиеся основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязательными приложениями к документам, необходимым для государственной регистрации прав, считают кадастровый план земельного участка и план объекта недвижимости с кадастровым номером. Если ранее данный план был помещен в соответствующее дело, то сейчас представлять его не нужно.
• 2) Вместе с заявлением и документами о правах на недвижимое имущество предъявляют квитанцию (бумагу) об уплате государственной пошлины за регистрацию, ее размер - 1000 рублей.
• 3) Должностное лицо органа, осуществляющего регистрацию, выдает расписку в получении документов. В расписке указываются: перечень принятых документов, дата и время принятия с точностью до минуты.
• 4) Срок регистрации прав - не позднее месяца со дня подачи заявления и документов.
• 5) Право на недвижимость считают зарегистрированным со дня внесения записи об этом в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).
  

  Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество удостоверяют свидетельством.

   

Пакет документов для регистрации  

• (полностью перечень документов можно посмотреть на сайте https://rosreestr.ru).

  Минимум:

  • 1) заявление о государственной регистрации (оригинал):
  • 2) документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал);
  • 3) документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия).
  • 4) документ, подтверждающий полномочия представителя (если он действует от имени стороны договора) (оригинал и копия);
  • 5) правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца недвижимости;
  • 6) договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты);
  • 7) кадастровый паспорт жилого помещения (оригинал и копия).

   

Дополнительные документы для регистрации, необходимые в разных случаях

• • 1) закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (в случае составления закладной при возникновении ипотеки в силу закона) (оригинал и копия);
  • 2) иные документы, которые необходимы для государственной регистрации в установленных законодательством случаях;
  • 3) разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами) (оригинал и копия);
  • 4) согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника (оригинал и копия);
  • 5) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если объект отчуждается (приобретается) несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (оригинал и копия);
  • 6) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано лицу, отчуждающему объект недвижимости, в обеспечение пожизненного содержания (оригинал и копия);
  • 7) письменное согласие залогодержателя на отчуждение имущества, если объект находится в залоге и иное не предусмотрено договором об ипотеке (оригинал и копия);
  • 8) документы, подтверждающие, что продавец доли в праве (комнаты в квартире) известил в письменной форме остальных участников долевой собственности (остальных собственников комнат) о намерении продать свою долю (комнату) с указанием цены и других условий, на которых продает ее (оригинал и копия).

   

Новшества  

• С 1 марта договоры купли-продажи, дарения и отчуждения недвижимости не подлежат государственной регистрации. Сделки с объектами недвижимого имущества будут считаться заключенными с момента подписания договоров, а государственной регистрации будет подлежать только переход права собственности. Не нужно будет регистрировать договоры по аренде помещения сроком менее 1 года. Основанием для этого стали изменения, внесенные в Гражданский кодекс РФ (Закон № 302-ФЗ). Изменения не коснулись договоров ипотеки и договоров участия в долевом строительстве.

  До 1 марта 2013 года при совершении сделок с недвижимым имуществом на основании договоров купли-продажи жилого помещения, купли-продажи предприятия, дарения, ренты, в том числе с условием пожизненного содержания, требовалась обязательная регистрация с уплатой государственной пошлины. Регистрировались и сами договоры, и переход права собственности на основании таких договоров.

  После 1 марта государственная пошлина оплачивается только за регистрацию перехода права собственности, возникшего на основании договора. Договоры, заключенные после 1 марта 2013 года, освобождаются от государственной регистрации и, соответственно, от государственной пошлины за их регистрацию.

  Сейчас максимальный размер госпошлины за государственную регистрацию договоров об отчуждении объектов недвижимости составляет 15 тысяч рублей для юридического лица и тысяча рублей для физического лица.

   

  Ирина Бердникова, руководитель управления Росреестра по Нижегородской области, прокомментировала новый закон:

  - Никаких кардинальных изменений для граждан данный закон не принес. Самое явное изменение, с которым столкнутся граждане и регистраторы – это отмена государственной регистрации самого массового вида сделок – купли-продажи жилой недвижимости. Сохранится только регистрация перехода права и регистрация права за новым правообладателем. Попросту говоря, соответствующего штампа на договоре не будет, и госпошлина за это тоже взиматься не будет. При этом договоры ипотеки, участия в долевом строительстве будут по-прежнему регистрироваться. И правовая экспертиза всех договоров сохранится.

   

Режим работы Управления Росреестра по Нижегородской области  

• Понедельник – неприемный день

  Вторник - с 10.00 до 19.00

  Среда - с 9.00 до 17.00

  Четверг - с 10.00 до 19.00

  Пятница – с 8.00 до 16.00

  Суббота - с 8.00 до 16.00

  Адреса и телефоны:

  ул. Куйбышева, д.9, тел. (831) 241-29-44 - для физических лиц, у которых недвижимость находится в Канавинском и Ленинском районах.

  ул. Мончегорская, д.11б, тел. (831) 298-57-68 - для физических лиц, у которых недвижимость находится в Автозаводском районе.

  ул.Крылова, д.9, тел. (831) 464-11-52 - для физических лиц, у которых недвижимость находится в Приокском и Советском районах.

  ул.Энгельса, д.2, тел. (831) 225-66-26 - для физических лиц, у которых недвижимость находится в Сормовском и Московском районах.

  ул.Варварская, д.32, тел. (831) 419-84-24, 439-05-85 - здесь принимаются документы на государственную регистрацию:

  • 1) ипотеки жилья, договоров купли-продажи жилья по программе ипотечного кредитования, прав на недвижимое имущество и сделок с ним от граждан-участников целевой программы «Жилищные сертификаты», договоров долевого участия в строительстве для жителей Нижнего Новгорода;
  • 2) прав на недвижимое имущество и сделок с ним от юридических лиц Нижнего Новгорода, в том числе государственных и муниципальных органов власти;
  • 3) прав на недвижимое имущество и сделок с ним для физических лиц, у которых недвижимость находится в Нижегородском районе:

  Предоставление информации из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) осуществляется по адресам:

  ул. Мончегорская, д. 11б, тел. (831) 298-58-02;

  ул. Куйбышева, д. 9, тел. (831) 241-39-12;

  ул. Крылова, д. 9, тел. (831) 464-11-54.

Выписка и освобождение квартиры

 

«Я продала квартиру. Покупатели считают, что могут заезжать сразу после оплаты. Так ли это? На словах договорились, что через 30 дней после получения документов. А сейчас начинают чуть ли не наступать на пятки. Есть ли установленные законом сроки освобождения квартиры по договору купли-продажи?» «Я купила квартиру по ипотеке, а продавец не хочет освобождать до тех пор, пока не приобретет мебель в новую квартиру. Как мне быть, если сейчас я живу с двумя детьми и не могу платить еще месяц за аренду квартиры и одновременно погашать кредит?»

«Мы покупаем квартиру. Когда бывший собственник должен освободить квартиру физически, т.е. выехать? Его риэлтер говорит, что по закону - срок 2 недели. Скажите, пожалуйста, по какому это закону, и с какого момента отсчитывается этот срок: с даты подписания договора купли-продажи, или с момента получения мною (новым собственником) свидетельства на эту квартиру? Как в договоре прописать этот срок - условно 2 недели или написать точную дату выезда?»

Такие вопросы начинают беспокоить людей практически в самом конце сделки. Когда, казалось бы, пора жить предвкушением скорого переезда. Хорошо, если о процессе выписки прежних жильцов и освобождении квартиры обе стороны побеспокоились заранее, то есть при подписании договора. Хорошо, если обе стороны намерены придерживаться условий договора. Хорошо, если сделку сопровождает опытный и ответственный риэлтер.

Справка

После получения свидетельства о государственной регистрации прав на купленную квартиру предстоит освобождение квартиры.

Полное освобождение после продажи включает в себя:

1. Юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета).
2. Физическое освобождение квартиры (вывоз вещей).

Статья 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный».

Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц. Но с какого момента он начинается: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом. Если с момента завершения сделки (ее регистрации и производства оплаты) прошло более 1 месяца, гражданин имеет право обращаться в суд с иском о выселении продавцов квартиры.

То есть четких, установленных законом, сроков нет, все зависит от того, как выписка и освобождение согласованы между сторонами и прописаны в договоре купли-продажи.

Можно оговорить, например, так: «Продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета до 10 апреля 2013 года» или «продавец обязан сняться с регистрационного учета в течение двух недель с момента подписания договора». Одновременно прописывается, что часть денег (от 5 тысяч рублей до 10% от цены квартиры) закладывается в отдельную банковскую ячейку и будет передана продавцу только после выписки и реального освобождения квартиры. Порой в договоре пишут: «За каждый день просрочки – столько-то рублей». Вот когда он предъявит справку с нового места жительства (регистрации) или паспорт с подтверждением выписки, ему можно отдать зарезервированную сумму. Обычно такие условия помогают удержать продавца от шальных мыслей.

Подобная практика действует и в хороших агентствах недвижимости. Агент получает свои комиссионные только после того, как сделка дошла до логического конца, т.е. когда покупатель получил ключи от квартиры и лицевые счета, переведенные на его имя.

 

Четыре способа освобождения квартиры

Идеальный. В этом случае квартира принимается в день сдачи документов на регистрацию. А в договоре будет написано: «Квартира освобождена от вещей продавца. Ключи переданы». С этого момента покупатель становится владельцем квартиры.

Популярный. Чаще всего продавец к моменту продажи не успевает освободить квартиру. И покидает ее либо через 30 дней, к моменту регистрации, либо несколько позже.

Альтернативный. Он встречается, когда в сделке участвуют несколько квартир, идет так называемая «цепочка». То есть человек продал свою квартиру, купил у другого человека, тот еще у кого-то. При таком развитии событий квартира может освободиться через два-три месяца после продажи, то есть когда будет поставлена последняя точка в цепочке сделок. Освободили пустую квартиру, через неделю – следующую, еще через неделю – следующую, и так далее.

Конфликтный. Встречается редко, в основном при приобретении квартир у алкоголиков и наркоманов. Бывают и просто люди со сложным характером. Заставить их лично прийти в УФМС, выстоять очередь и выписаться из квартиры непросто.

…Продавец получил почти все деньги - 90%, официально выписался, но заявляет, что торопиться с освобождением квартиры не станет.

…Продавец подписал договор, в котором указано, что квартира должна быть физически освобождена в течение 10 календарных дней после регистрации права собственности. Но потом заявляет, что освободит квартиру через 30 дней, т.к. сейчас в ней квартиранты.

На каждый из таких случаев у опытного агента найдутся доводы (где - ссылки на законы, где - дипломатия), чтобы отстоять интересы своих клиентов.

На крайний случай, чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три… К счастью, необязательные люди в сделке встречаются редко, потому что агенты, чаще всего, продумывают схему до конца.

Снятие с регистрационного учета

Этот этап можно пройти двумя способами:

- обратиться в подразделение ФМС России по месту проживания (тому, откуда выписываетесь). При этом в паспорт ставится отметка о снятии с регистрационного учёта по месту жительства и выдается листок убытия. В данном случае необходимо не позднее 7 дней со дня прибытия на новое место жительства обратиться по вопросу регистрации.

- Можно оформить снятие с регистрационного учета по запросу (выписаться по запросу), т.е. убыть с прежнего места жительства без оформления снятия с регистрационного учета. Но по прибытии на новое место жительства (не позднее 7 суток с момента прибытия), одновременно с оформлением регистрации по месту жительства выписаться с адреса, где были зарегистрированы ранее.

К сожалению, в нижегородском регионе УФМС не признает доверенностиа. В других регионах можно по доверенности снять человека с регистрационного учета. У нас - нельзя. Нельзя также принести нотариально заверенное заявление о снятии с регистрационного учета. Человек должен сам лично прийти и лично написать заявление.

 

Как сняться с регистрационного учета?

Для того чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства необходимо обратиться с соответствующим заявлением к паспортисту ЖЭКа (ТСЖ) или непосредственно в районное подразделение ФМС России. К письменному заявлению прилагаются паспорт, свидетельство о рождении для лиц, не достигших 14-летнего возраста, и домовая (поквартирная) книга жилого помещения (при ее наличии).

 

Оплата коммунальных услуг

Бывает, что новый собственник платит за приобретенное жилье и за ранее прописанных людей. Естественно, возникает конфликт. Обращается к прежним владельцам: «Раз вы прописаны, на вас приходят счета - платите». А они: «Квартира уже не наша. Ну и что, что мы здесь живем, это ЖЭК виноват, он нас не выписывает. Идите, жалуйтесь». Как правило, такие моменты нужно заранее предусматривать, т.е. до сделки обговаривать «узкие места» и прописывать последовательность действий.

 

Приемка квартиры

По законодательству, вместе с договором купли-продажи автоматически подписывается и акт приемки квартиры. Но в крупных агентствах дополнительно подписывается акт приемки на момент реальной передачи квартиры. В нем, в частности, оговаривается: «Квартира передается в техническом состоянии, устраивающем покупателя», «переданы ключи – два комплекта», «показания счетчика такие-то». И обе стороны ставят подписи.

Особое внимание стоит обратить на квартиры со встроенной мебелью и техникой. В этом случае полезно изначально понимать, нужны ли вам они. Если да, то сколько вы готовы за это доплатить. Чтобы избежать разочарований впоследствии, разумно до подписания договора купли-продажи составить дополнительный предпродажный акт, где описывается остающаяся мебель, и прилагаются фотографии.

Это касается и техники. По правилам, в квартире должна быть плита в рабочем состоянии. Как правило, еще при просмотре с продавцом обговаривается, что он оставит ту плиту, которая стоит на кухне.

 

Из опыта работы нижегородский агентств недвижимости

Еще при заключении основного договора в нем устанавливаются сроки выписки и освобождения недвижимости: например, в месячный срок. Однако на практике этот срок соблюдают не все. Агентства недвижимости стараются стимулировать продавца, чтобы он выполнил обязательства. Однако в их распоряжении только уговоры, потому что риэлтеры не могут выполнить условия договора за клиента.

Кроме того, случается, что люди, выезжая из квартиры, пытаются снять линолеум, двери, снять остекление с балкона, увезти газовую плиту. Объясняют так: «Это МОЯ плита», «это сделано за мой счет». Или, помню, допытывалась у продавца: «Зачем вам старые гнилые рамы с балкона?» - «Теплицу покрою».

Чтобы этого не было, все агентства, цивилизованно работающие на рынке недвижимости, как правило, составляют акт, в котором четко прописывают, что продавец оставляет в квартире, а что нет. Хотя, в принципе, агентство недвижимости ни за переезд, ни за состояние после продажи не несет ответственность, не может за клиента правильно и вовремя сдать квартиру покупателю, тем не менее, цивилизованные компании этим занимаются. Потому что нет более разочарованного клиента, чем тот, кто купил квартиру в одном состоянии, а въезжает, по сути, в совершенно другую квартиру.

По договору купли-продажи продавец должен передать квартиру в том качественном состоянии, как она есть на момент продажи. Но это общая фраза. А подробно такие моменты оговариваются либо в предварительном договоре, либо оформляются отдельным актом, и в суде этот документ может считаться доказательством того, что продавец не выполнил свои обязательства.

Рождение второго ребенка – это не только еще одно чудо в жизни семьи. Это - хороший повод задуматься над пресловутым «квартирным вопросом». Если, скажем, втроем места более-менее хватало, то вчетвером уже тесновато. И здесь на помощь приходит материнский капитал.

Как использовать его для улучшения жилищных условий?

 

Закон о материнском капитале…

Вы имеете право на материнский капитал, если ваш второй (или последующий) ребенок родился после принятия закона, то есть после 1 января 2007 года. И воспользоваться им можно только один раз в жизни! Зато, если вы не реализовали свое право при появлении на свет второго малыша, то можете сделать это после рождения третьего (или последующего) ребенка. Материнский капитал можно получить только, если сама женщина и ее ребенок имеют российское гражданство (независимо от фактического места проживания).

Государство заботится не только о тех, кто дает жизнь родным детям, но и о тех, кто воспитывает приемных. Поэтому при усыновлении (или удочерении) второго ребенка, женщина также имеет право на материнский капитал. Правда, из данного правила есть исключение: если она приходится мачехой своим приемным детям.

Бывает и так, что одинокий мужчина выступает усыновителем (или удочерителем) двух детей. Он тоже может рассчитывать на финансовую помощь государства.

К сожалению, в жизни бывают и другие ситуации, когда материнский капитал получает не мать. В случае смерти матери (или лишения ее родительских прав) материнский капитал получает отец или усыновитель детей. А если оба родителя погибли (или лишены родительских прав), то материнский капитал делится поровну между их несовершеннолетними детьми. Если они учатся на очном отделении, то право на долю капитала сохраняется за ними до 23 лет.

Как известно, материнский капитал невозможно получить в виде наличных денег. Государство определяет, как именно вы можете распорядиться его финансовой поддержкой. Эти средства можно потратить в трех направлениях: на улучшение жилищных условий, на образование детей и на формирование накопительной части пенсии.

Самый распространенный вариант – улучшения жилищных условий. Вы можете использовать эти деньги, чтобы:

1. 1) купить жилое помещение (комнату, квартиру или частный дом);
2. 2) вложить деньги в строительство или реконструкцию дома;
3. 3) внести первый взнос при получении кредита или займа на приобретение или строительство жилья (включая ипотеку);
4. 4) оплатить участие в долевом строительстве жилья;
5. 5) и даже компенсировать свои затраты на строительство или реконструкцию квартиры или дома.

И все это с одним условием: жилье, которое вы строите или приобретаете, обязательно должно находиться на территории России.

 

Размер материнского капитала. Считаем вместе

Размер материнского капитала ежегодно индексируется. В 2013 году размер средств государственной поддержки семей равен 408 960  рублей.Если вы потратили каким-то образом часть средств, то оставшаяся часть продолжает индексироваться.

 

Как получить материнский капитал. Алгоритм от «а» до «я»

Как мы уже говорили, одна из возможностей применения материнского капитала – улучшение жилищных условий. Теперь, благодаря помощи государства, можно переехать из однушки в двушку, а не ставить шкаф посередине комнаты, пытаясь разделить ее на детскую и спальню. Однако здесь много юридических нюансов. Если ребенку еще не исполнилось трех лет, сделать это можно, только взяв ипотечный кредит. А после достижения ребенком трехлетнего возраста у родителей появляется теоретическая возможность использовать маткапитал и без ипотеки. Но в таком случае деньги будут перечисляться около двух месяцев, и далеко не каждый продавец готов столько ждать, особенно если учесть, что большинство сделок на рынке носят альтернативный характер. Выход один – опять-таки брать ипотеку. Тогда деньги поступят на счет продавца или в день подачи документов на регистрацию или через пять рабочих дней после регистрации (что вполне приемлемо). Практика показывает, что в 90% случаев люди, получив материнский капитал, обращаются за ипотечным кредитом. Поэтому, рассматривая схему сделки с маткапиталом, мы будем иметь в виду сделку с ипотекой.

Итак, шаг №1.

Нужно обратиться в Пенсионный фонд, чтобы получить сертификат на выдачу материнского капитала и справку об остатке средств на счете (если часть капитала была использована), или просто о его сумме (если она пока в целости и сохранности).

С собой нужно иметь следующий комплект документов:  

• 1) заявление установленного образца;
• 2) документ, удостоверяющий личность, место жительства, российское гражданство лица, имеющего право на получение материнского (семейного) капитала, т.е. паспорт или заменяющий его документ;
• 3) документы, подтверждающие рождение (усыновление) детей: свидетельства о рождении всех детей (для усыновленных – свидетельство об усыновлении);
• 4) документы, подтверждающие российское гражданство ребенка (детей), рожденного (усыновленного) после 1 января 2007 года: свидетельство о рождении, в котором указано гражданство его родителей либо стоит штамп паспортно-визовой службы о гражданстве ребенка (вкладыш в свидетельстве о рождении ребенка, если его получили до 07.02.2007 года);
• 5) паспорт родителей, в котором имеется отметка паспортно-визовой службы о гражданстве ребенка;

В необходимых случаях представляются документы, подтверждающие смерть женщины, родившей (усыновившей) детей, объявление ее умершей, либо лишение ее родительских прав, подтверждающие совершение женщиной умышленного преступления, относящегося к преступлениям против личности по отношению к ребенку и др. или смерть родителей (усыновителей).

Шаг№2. Следующая задача – оформить ипотечный кредит. Сейчас банки разрешают использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса, тем самым создавая заемщикам ещё более выгодные условия кредитования. В этом случае молодой семье вообще не нужно иметь наличных денег на момент совершения сделки! А нередко бывает и так, что необходимая для улучшения жилищных условий доплата как раз равна сумме ипотечного кредита и сумме материнского капитала. И люди могут переехать в более просторную квартиру, не использовав ни копейки из своих сбережений.

Шаг №3. Теперь идет подготовка к сделке. Кредитные средства перечисляются на счет продавца – как мы уже говорили, либо в день сдачи документов на регистрацию, либо через пять рабочих дней после регистрации сделки в УФРС.

Шаг №4. После того, как получено свидетельство о праве собственности, заемщику следует снова обратиться в Пенсионный фонд, имея при себе следующий пакет документов:

• 1) Документы, удостоверяющие личность, место жительства, гражданство лица, получившего сертификат на материнский капитал.
• 2) Сертификат на материнский капитал.
• 3) Кредитный договор.
• 4) Справку из кредитного учреждения, в которой указана сумма остатка долга по кредиту.
• 5) Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием заемных средств.
• 6) Засвидетельствованное в установленном законодательством порядке письменное обязательство лица, в чью собственность оформлено жилое помещение, оформить это жилье в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи.

Если стороной договора займа является супруг:

1. 1) копию основного документа, удостоверяющего личность супруга и его регистрацию по месту жительства либо по месту пребывания;
2. 2) копию свидетельства о браке.

После этого Пенсионный фонд перечислит средства материнского капитала на счет банка. И вся сумма материнского капитала будет засчитана в счёт уплаты основного долга без процентов. В результате, сумма основного долга уменьшается, и заемщик экономит на процентах. По желанию заемщика можно либо сократить срок кредитования, оставив ежемесячный платеж прежним, либо перерассчитать основной платеж. Выгоднее сокращать срок кредитования. Многие именно так и поступают, и поэтому клиенты в среднем выплачивают ипотеку за 5-7 лет, хотя берут на 10-15 и даже 20.